从OTP到完成交割：一步一步的购房流程

一旦你找到合适的房产，且财务状况已就绪，新加坡的购房流程将按照一套严格的法律程序进行。以下是具体步骤。

第一步 — 出价

你和你的经纪人向卖方提交出价（口头或书面形式）。卖方可能会还价。双方就价格达成共识后，卖方经纪人将准备购房期权（Option to Purchase，OTP）。

第二步 — 签署OTP并支付期权费

你须支付期权费（私人房产通常为购买价的1%；HDB为S$1,000），以换取OTP。OTP是一份合约，赋予你（买方）14至21天的独家考虑期，让你决定是否继续推进。

若你在此期间放弃购买，期权费将被没收，但无需承担其他责任。

第三步 — 聘请产权转让律师

OTP到期前，你约有两周时间来完成以下事项：

• 聘请房产律师（一般condo的律师费预算约为S$2,500至4,000）
• 向银行提交贷款文件，申请最终贷款批准（此前获得的IPA不具法律约束力）
• 委托人员对房产进行勘查，排查任何结构或产权问题
• 如适用，申请LDAU或ABSD豁免审批

律师还将代你处理ABSD申报事宜。

第四步 — 行使OTP

行使期权时，你须签署OTP并支付行使费——私人房产通常为额外购买价的4%（即至今合计5%）。HDB的行使费为固定S$5,000，减去此前已支付的S$1,000期权费。

一旦行使期权，你在法律上须完成购买。卖方在法律上须完成出售。

第五步 — 缴纳印花税

在行使OTP后14天内，你须缴纳：

• 买方印花税（Buyer's Stamp Duty，BSD）
• 额外买方印花税（Additional Buyer's Stamp Duty，ABSD），如适用

律师将通过IRAS电子印花系统代为处理。逾期缴付将面临最高4倍税款的罚款。

第六步 — 贷款文件

与缴纳印花税同步进行，完成房贷手续：

• 签署银行的贷款意向书（Letter of Offer）
• 由银行律师与你的律师对接协调
• 银行向你的律师发出承诺函（Letter of Undertaking），确认在交割时发放贷款

若银行估值低于购买价（即"估值差距"），你须以现金补足差额。外国买家遇到此情况的概率高于本地买家，因为银行对房产估值通常较为保守。

第七步 — 完成交割（通常在行使OTP后8至12周）

交割当天：

• 你的律师将余款（你的现金及银行贷款）支付给卖方律师
• 卖方律师交付地契及钥匙
• 水电费及管理费按比例结算
• 房产正式归你所有

常见问题

• 估值差距 — 银行对单位的估值低于你的购买价。须补足现金差额或重新安排融资。
• 贷款重新评估 — 在IPA与最终批准之间，你的情况发生了变化（如换工作、外币收入汇率变动），导致银行削减批准金额。须在行使OTP前解决。
• 产权瑕疵 — 调查发现未解除的产权申索（caveat）、未经批准的装修工程或地界纠纷。律师将协商解决，或你选择放弃购买（并损失期权费）。
• ABSD税阶意外 — 你错误计算这是你名下第几套房产（须计入全球持有的房产），或配偶在婚前持有房产导致适用更高税率。请务必在签署OTP之前向律师核实，而非之后。

经纪人的角色

卖方经纪人代表卖方。若你聘请了买方经纪人，他/她则代表你。佣金由卖方支付给卖方经纪人，再由卖方经纪人与你的经纪人分佣——买方无需直接向经纪人付费。若买方经纪人向你索取佣金，这是一个值得警惕的危险信号。

时间线

综合来看：从成功签署OTP到拿到钥匙，一般二手房交易约需10至12周。发展商的新推出项目则遵循不同的付款时间表（按建筑进度分期付款，于TOP时完成交割），通常历时2至5年。