外国买家的房贷指南：LTV、TDSR 与银行实际操作

从书面规定来看，**贷款价值比（LTV）和总偿债比率（TDSR）**的规则对外国人和新加坡公民一视同仁。但在实际操作中，银行对非本地居民借款人的审核更为严格，尤其是在收入证明文件方面。

LTV：你最多能借多少

适用于以银行贷款购买的住宅房产（不含HDB贷款——那仅限新加坡公民及永久居民）：

房产套数	最高LTV — 贷款年限≤30年 且 借款人于贷款结束时≤65岁	其他情况
第1套未还清贷款	75%	55%
第2套未还清贷款	45%	25%
第3套及以上未还清贷款	35%	15%

此外，你还须支付最低现金首付：5%（适用于75% LTV）或10%（适用于55% LTV）。其余首付款可使用CPF支付——但外国人没有CPF。

TDSR：你每月最多能负担多少

你每月的总债务还款额（包括本笔贷款 + 车贷 + 信用卡 + 其他所有还款）不得超过月收入总额的55%。这一规定对所有人一致适用。

外国借款人面临的复杂情况在于：银行在计算TDSR时，会对非新加坡来源的收入进行折扣处理，折扣幅度为30%至50%。因此，一位月收入相当于S$20,000的外籍专业人士，在TDSR计算中可能只有S$10,000至S$14,000被计入有效收入。

银行向外国申请人索取的文件

• 护照 + Employment Pass / Long-Term Visit Pass / Student Pass（如有）
• 最近3至6个月的工资单，或最近2年的个人所得税申报表（海外同等文件）
• 最近3个月的银行对账单
• 雇主聘用信或委任书
• 自雇人士：2年经审计财务报表及税务申报文件

不同银行对海外收入的审核宽松程度差异较大。DBS、UOB、OCBC对资产净值较高的外国申请人通常更为灵活。**汇丰银行（HSBC）和渣打银行（Standard Chartered）**也为非本地居民高净值人士提供私人银行级别的房贷产品。

现金与贷款：外国买家的常见组合

由于外国人无法使用CPF支付首付，且以海外收入通过TDSR审核难度较大，许多外国买家的现金比例远高于本地买家——通常为40%至50%现金、50%至60%贷款，而本地买家的常见结构为25%现金 + CPF + 75%贷款。

以外国人身份购买一套S$2,000,000的condo为例：

• 最高贷款额：75% = S$1,500,000
• 最低现金首付：25% = S$500,000（无CPF可用）
• 加上BSD + ABSD：额外现金支出S$1,269,600
• 所需现金总额：约S$1,770,000

请在爱上某套房产之前，先算清楚自己的数字。

贷款利率

在大多数主要银行，外国人的房贷利率与本地人完全相同——通常为挂钩SORA的浮动利率加0.5%至1%的利差，或具有竞争力的三年固定利率。仅因为你是外国人，利率上不会受到任何额外惩罚。

下一步该怎么做

1. 在认真看房之前，先向2至3家银行申请原则性批准（IPA）。免费办理，通常需1至2周。
2. 如果你的收入为非新币，请提前向房贷银行询问他们对你所在货币的具体折扣政策。
3. 将14天印花税缴纳期限纳入你的现金流规划——银行资金在交割时才会拨付，但印花税需提前缴纳。