คู่มือชาวต่างชาติ
การซื้ออสังหาริมทรัพย์มือสองโดยทั่วไปใช้เวลา 10-12 สัปดาห์ นับจากการเสนอราคาจนถึงการรับกุญแจ ต่อไปนี้คือสิ่งที่เกิดขึ้นในแต่ละขั้นตอน และจุดที่มักเกิดปัญหาบ่อยที่สุด
ตั้งแต่การลงนาม OTP จนถึงการรับกุญแจ — เส้นทางทั่วไปสำหรับการซื้ออสังหาฯ มือสองโดยชาวต่างชาติที่ชำระด้วยเงินสด
ตกลงราคากับผู้ขาย ตัวแทนของผู้ขายจัดเตรียม Option to Purchase
จ่ายค่า option fee 1% คุณมีเวลา 14–21 วันในการตัดสินใจ
ทนายความด้านโอนกรรมสิทธิ์ อนุมัติสินเชื่อขั้นสุดท้าย การประเมินมูลค่า และการตรวจสอบ ABSD/LDAU
จ่ายเพิ่มอีก 4% (รวม 5% สะสม) และมีผลผูกพันทางกฎหมายในการทำธุรกรรมให้เสร็จสมบูรณ์
BSD + ABSD ผ่านระบบ e-stamping ของ IRAS หากล่าช้าอาจมีค่าปรับสูงถึง 4 เท่า
ธนาคารเบิกจ่ายสินเชื่อ ทนายความโอนยอดที่เหลือ และผู้ขายส่งมอบกุญแจ
ที่มา: CEA — การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์; Law Society of Singapore — Conveyancing
เมื่อคุณพบอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่และการเงินพร้อมแล้ว กระบวนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์จะดำเนินไปตามลำดับขั้นตอนทางกฎหมายที่ชัดเจน มีรายละเอียดดังนี้
คุณและเอเย่นต์ยื่นข้อเสนอต่อผู้ขาย (ด้วยวาจาหรือเป็นลายลักษณ์อักษร) ผู้ขายอาจต่อรองราคากลับ เมื่อทั้งสองฝ่ายตกลงราคาได้แล้ว เอเย่นต์ของผู้ขายจะจัดเตรียม Option to Purchase (OTP)
คุณชำระ ค่าธรรมเนียม Option (โดยทั่วไปคือ 1% ของราคาซื้อ สำหรับอสังหาริมทรัพย์เอกชน หรือ S$1,000 สำหรับ HDB) เพื่อแลกกับ OTP ซึ่ง OTP คือสัญญาที่ให้สิทธิ์คุณ (ในฐานะผู้ซื้อ) มีระยะเวลาพิเศษ 14-21 วัน เพื่อตัดสินใจว่าจะดำเนินการต่อหรือไม่
หากคุณถอนตัวในช่วงระยะเวลาดังกล่าว คุณจะสูญเสียค่าธรรมเนียม Option แต่ไม่มีภาระผูกพันอื่นใดอีก
คุณมีเวลาประมาณ 2 สัปดาห์ก่อน OTP หมดอายุเพื่อดำเนินการดังนี้
ทนายความจะดูแลการแจ้ง ABSD ในนามของคุณด้วย
ในการใช้สิทธิ์ OTP คุณต้องลงนามและชำระ ค่าธรรมเนียมการใช้สิทธิ์ ซึ่งโดยทั่วไปคือ 4% ของราคาซื้อ สำหรับอสังหาริมทรัพย์เอกชน (รวมเป็น 5% ทั้งหมดจนถึงปัจจุบัน) สำหรับ HDB ค่าธรรมเนียมการใช้สิทธิ์คงที่คือ S$5,000 หักด้วยค่าธรรมเนียม Option S$1,000
เมื่อใช้สิทธิ์แล้ว คุณมีข้อผูกพันทางกฎหมายที่ต้องดำเนินการซื้อให้เสร็จสิ้น และผู้ขายก็มีข้อผูกพันทางกฎหมายที่ต้องขายเช่นกัน
ภายใน 14 วันนับจากวันใช้สิทธิ์ OTP คุณต้องชำระ
ทนายความของคุณจะดำเนินการผ่านระบบ e-stamping ของ IRAS การชำระล่าช้ามีโทษปรับสูงถึง 4 เท่าของค่าอากร
ควบคู่กับการชำระอากรแสตมป์ ให้ดำเนินการสินเชื่อบ้านให้เสร็จสิ้น
หากการประเมินมูลค่าของธนาคารต่ำกว่าราคาซื้อ (เรียกว่า "valuation gap") คุณต้องจ่ายส่วนต่างเป็นเงินสด ผู้ซื้อชาวต่างชาติพบปัญหานี้บ่อยกว่าคนในท้องถิ่น เนื่องจากธนาคารมักประเมินมูลค่าแบบอนุรักษ์นิยมมากกว่า
ในวันโอนกรรมสิทธิ์
เอเย่นต์ของผู้ขายเป็นตัวแทนของผู้ขาย ส่วนเอเย่นต์ฝั่งผู้ซื้อ (หากคุณใช้บริการ) เป็นตัวแทนของคุณ ค่าคอมมิชชันจ่ายโดยผู้ขาย ให้แก่เอเย่นต์ของผู้ขาย ซึ่งจะแบ่งให้กับเอเย่นต์ของคุณอีกต่อหนึ่ง โดยผู้ซื้อไม่ต้องจ่ายค่าคอมมิชชันให้เอเย่นต์โดยตรง หากเอเย่นต์ฝั่งผู้ซื้อขอค่าคอมมิชชันจากคุณ นั่นเป็นสัญญาณเตือนที่ควรตั้งคำถาม
เมื่อรวมทุกขั้นตอนเข้าด้วยกัน ตั้งแต่การลงนาม OTP สำเร็จจนถึงการรับกุญแจ ใช้เวลาประมาณ 10-12 สัปดาห์ สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ resale ทั่วไป โครงการ new launch จากดีเวลอปเปอร์มีกำหนดการแตกต่างออกไป (ชำระแบบ progressive payment ตามความคืบหน้าการก่อสร้าง และโอนกรรมสิทธิ์เมื่อถึง TOP) ซึ่งมักใช้เวลา 2-5 ปี
หมายเหตุบรรณาธิการ
บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำด้านกฎหมาย ภาษี หรือการเงิน กฎระเบียบอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์อาจเปลี่ยนแปลงตามนโยบาย และสถานการณ์ของผู้ซื้อแต่ละรายแตกต่างกัน ควรปรึกษาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์ที่จดทะเบียนกับ CEA ที่ปรึกษาภาษีที่มีคุณสมบัติ และทนายความด้านโอนกรรมสิทธิ์ก่อนตัดสินใจซื้อ