คู่มือชาวต่างชาติ
การซื้ออสังหาริมทรัพย์มือสองโดยทั่วไปใช้เวลา 10-12 สัปดาห์ นับจากการเสนอราคาจนถึงการรับกุญแจ ต่อไปนี้คือสิ่งที่เกิดขึ้นในแต่ละขั้นตอน และจุดที่มักเกิดปัญหาบ่อยที่สุด
ตั้งแต่การลงนาม OTP จนถึงการรับกุญแจ — เส้นทางทั่วไปสำหรับการซื้ออสังหาฯ มือสองโดยชาวต่างชาติที่ชำระด้วยเงินสด
ตกลงราคากับผู้ขาย ตัวแทนของผู้ขายจัดเตรียม Option to Purchase
จ่ายค่า option fee 1% คุณมีเวลา 14–21 วันในการตัดสินใจ
ทนายความด้านโอนกรรมสิทธิ์ อนุมัติสินเชื่อขั้นสุดท้าย การประเมินมูลค่า และการตรวจสอบ ABSD/LDAU
จ่ายเพิ่มอีก 4% (รวม 5% สะสม) และมีผลผูกพันทางกฎหมายในการทำธุรกรรมให้เสร็จสมบูรณ์
BSD + ABSD ผ่านระบบ e-stamping ของ IRAS หากล่าช้าอาจมีค่าปรับสูงถึง 4 เท่า
ธนาคารเบิกจ่ายสินเชื่อ ทนายความโอนยอดที่เหลือ และผู้ขายส่งมอบกุญแจ
ที่มา: CEA — การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์; Law Society of Singapore — Conveyancing
Once you have found the right property and your finances are in order, the Singapore buying process follows a well-defined legal sequence. Here is what happens.
You and your agent submit an offer to the seller (verbally or in writing). The seller may counter. Once you both agree on a price, the seller's agent prepares the Option to Purchase (OTP).
You pay an option fee (typically 1% of the purchase price for private property; S$1,000 for HDB) in exchange for the OTP. The OTP is a contract giving you (the buyer) an exclusive 14-21 day window to decide whether to proceed.
If you walk away during this window, you forfeit the option fee but owe nothing else.
You have ~2 weeks before OTP expiry to:
The lawyer also handles ABSD declarations on your behalf.
To exercise the option, you sign it and pay the exercise fee — typically an additional 4% of purchase price for private property (so 5% total to date). HDB is a flat S$5,000 exercise fee minus the S$1,000 option fee.
Once exercised, you are legally bound to complete the purchase. The seller is legally bound to sell.
Within 14 days of OTP exercise, you must pay:
Your lawyer handles this via the IRAS e-stamping system. Late payment = penalties up to 4× the duty.
In parallel with stamp duty, finalise your mortgage:
If the bank's valuation comes in below the purchase price (a "valuation gap"), you must top up the difference in cash. Foreign buyers see this more often than locals because banks are more conservative on valuations.
On completion day:
The seller's agent represents the seller. Your buyer's agent (if you use one) represents you. Commission is paid by the seller to the seller's agent, who then splits it with your agent — the buyer never pays the agent directly. If a buyer's agent asks you for a commission, that is a red flag worth questioning.
Putting it all together: about 10-12 weeks from a successful OTP signing to keys in hand, for a typical resale purchase. New-launch projects from a developer follow a different schedule (progressive payment over construction, completion at TOP), often 2-5 years.
หมายเหตุบรรณาธิการ
บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำด้านกฎหมาย ภาษี หรือการเงิน กฎระเบียบอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์อาจเปลี่ยนแปลงตามนโยบาย และสถานการณ์ของผู้ซื้อแต่ละรายแตกต่างกัน ควรปรึกษาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์ที่จดทะเบียนกับ CEA ที่ปรึกษาภาษีที่มีคุณสมบัติ และทนายความด้านโอนกรรมสิทธิ์ก่อนตัดสินใจซื้อ