ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยของผู้ซื้อชาวต่างชาติในสิงคโปร์

ปัญหาส่วนใหญ่ของผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่ได้เกิดจากเรื่องกฎหมายหรือการเงิน แต่เป็นความผิดพลาดด้าน due diligence ที่ควรจับได้ตั้งแต่ต้น นี่คือสิ่งที่เราพบบ่อยที่สุด

Pitfall 1 — คิดว่าตัวเองไม่ต้องเสีย ABSD สำหรับชาวต่างชาติ

อัตรา ABSD จะถูกกำหนดตามสถานะสัญชาติของคุณ ณ วันที่ใช้สิทธิ์ OTP ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย:

• "กำลังจะได้ PR สิงคโปร์เดือนหน้า รอได้ไหม?" — อาจได้ แต่ต้องมั่นใจว่าได้รับการอนุมัติแล้วจริงๆ ก่อนเซ็น OTP ไม่ใช่แค่ยื่นเรื่องไปแล้ว
• "เป็นพลเมืองสหรัฐฯ FTA ใช้ได้ ใช่ไหม?" — ใช่ สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย แต่คู่สมรสของคุณอาจไม่ได้มาจากประเทศที่มี FTA การซื้อร่วมกันจะซับซ้อนขึ้น
• "ขายบ้านในประเทศตัวเองไปแล้วปีที่แล้ว นี่ก็ถือเป็นอสังหาฯ แรกที่นี่สิ" — ABSD นับอสังหาริมทรัพย์ ทั่วโลก ไม่ใช่แค่ในสิงคโปร์เท่านั้น

ควรตรวจสอบอัตราภาษีของคุณกับทนายความด้านอสังหาฯ ที่มีความเชี่ยวชาญด้านภาษี ก่อน เซ็นสัญญาเสมอ

Pitfall 2 — ซื้อโดยไม่มี IPA

In-Principle Approval (IPA) จากธนาคารไม่มีค่าใช้จ่าย ใช้เวลา 1-2 สัปดาห์ และจะระบุวงเงินกู้ที่คุณสามารถได้รับ การข้ามขั้นตอนนี้แล้วเซ็น OTP โดยอิงการประมาณการเอาเอง คือสาเหตุอันดับ 1 ที่ชาวต่างชาติสูญเสีย option fee

หากวงเงินกู้ที่ได้รับการอนุมัติต่ำกว่าที่คาดหลังจากใช้สิทธิ์ OTP แล้ว คุณต้องเติมเงินสดส่วนต่าง หรือไม่ก็ผิดนัด (และสูญเสียเงิน 5% ที่จ่ายไปแล้ว ซึ่งมักสูงกว่า S$100,000 สำหรับ condo ราคา S$2M)

Pitfall 3 — เลือกใช้ทนายความที่ขาดประสบการณ์

ทนายความที่ทำงานทั่วไป หรือที่ตัวแทนแนะนำมาแบบลวกๆ มักไม่ใช่ตัวเลือกที่เหมาะสมสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ งาน conveyancing สำหรับผู้ซื้อที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นพำนักเกี่ยวข้องกับ:

• การยื่นขอสิทธิ์ FTA
• การยื่นขอลดหย่อน ABSD
• การขอ LDAU clearance (สำหรับ landed property)
• การประทับตราแบบหลายเขตอำนาจศาล เมื่อเอกสารถูกเซ็นในต่างประเทศ
• การตั้งค่า IRAS non-resident withholding หากคุณจะปล่อยเช่าอสังหาฯ

ควรใช้ทนายความที่ดูแลดีลผู้ซื้อชาวต่างชาติมาแล้วอย่างน้อย 10 รายในช่วงปีที่ผ่านมา สอบถามโดยตรงได้เลย

Pitfall 4 — ไม่ขอราคาประเมินจากธนาคารก่อนเซ็น OTP

ผู้ซื้อหลงรักยูนิตนั้น เซ็น OTP ไปแล้ว แล้วพบว่าธนาคารประเมินราคาต่ำกว่าที่จ่ายไป 5-10% ส่วนต่างตรงนี้ต้องจ่ายจากเงินของตัวเอง ควรขอ valuation indication จากธนาคารหรือผู้ประเมินราคามืออาชีพ ก่อน เซ็น OTP หากราคาดูเกินตลาด

เครื่องมือ /price-check บนแพลตฟอร์มนี้ดึงข้อมูลจาก HDB และ URA ชุดเดียวกับที่ผู้ประเมินราคาของธนาคารใช้ — เป็นการตรวจสอบเบื้องต้นที่ไม่มีค่าใช้จ่าย

Pitfall 5 — อ่านประกาศขายผิด