外国人向けガイド
多くの外国人は購入前にまず賃貸から始めます。ここでは、リース契約、デポジット、印紙税、外交条項、そして仲介手数料の実際の仕組みについてご説明します。
シンガポールに移住するほとんどの方にとって、まず賃貸から始めるのが一般的です。購入には60%のABSDがかかるため、物件を買う前にエリアの特性をじっくり見極めることができます。シンガポールの賃貸市場は動きが速く、エージェント主導で進むため、良い物件は1日で成約してしまうこともあります。内見を始める前に仕組みを理解しておくことで、余計な費用を抑え、希望の物件を逃さずに済みます。
家主は、入居者が有効なイミグレーションパスを保有していることを法律上確認する義務があります。対象となるパスは、Employment Pass、S Pass、Dependant Pass、Long-Term Visit Pass、Student Passです。有効なステータスを持たない方への賃貸は違法となるため、パスとパスポートの提示を求められます。パスの審査中の場合は、審査通過を条件として契約書に署名できることが多いですが、家主に事前に確認してください。
また、最短賃貸期間の定めもあります。民間の住宅物件は3ヶ月、HDBフラットまたはHDBの個室は6ヶ月が最短です。これらの期間を下回る短期滞在は、合法的な長期賃貸契約とは認められません。
賃貸契約は通常12ヶ月または24ヶ月です。デポジットの一般的な慣行は以下の通りです。
| 契約期間 | セキュリティデポジット | 前払い賃料 |
|---|---|---|
| 12ヶ月 | 1ヶ月分 | 1ヶ月分 |
| 24ヶ月 | 2ヶ月分 | 1ヶ月分 |
つまり、S$4,000/月の2年契約の場合、契約署名時に通常S$8,000のデポジット＋S$4,000の初月賃料をお支払いいただくことになります。デポジットは退去時に返還されますが、通常の使用による消耗を超える損傷がある場合はその分が差し引かれます。入居前に部屋の既存の状態を必ず写真に収めておいてください。
テナントは賃貸契約に対してスタンプ税を負担します。契約期間の総賃料に対して0.4%（契約期間が4年以内の場合）です。契約署名から14日以内にIRASでe-スタンピングを完了させる必要があります。
例：S$4,000/月 × 24ヶ月 ＝ 総賃料S$96,000 → スタンプ税 ＝ S$384
金額は小さいですが、スタンプ未処理の賃貸契約書は法廷で証拠として使用できないため、必ず手続きを行ってください。
シンガポールではコ・ブローキングモデルが採用されており、家主側のエージェントと借主側のエージェントでコミッションを分配します。市場の一般的な慣行としては以下の通りです。
エージェントフーはすべて9%のGSTが加算されます。内見を始める前にコミッションについて書面で合意し、担当エージェントがCEA登録済みであることを確認してください（公開登録簿で確認できます）。
駐在員が最も重視する条項です。ダイプロマティック条項により、シンガポールからの転勤や雇用契約の終了が生じた場合に、通常最低12ヶ月経過後、2ヶ月前の書面による通知をもって契約を早期終了することができます。この条項は2年契約にはほぼ必ず含まれており（長期契約に対するトレードオフとして）、1年契約に盛り込まれることはまれです。
条項をよく確認してください。一部の家主は、早期退去の場合に家主が支払ったエージェントコミッションの按分額を返還することを求める返還条項を追加することがあります。署名前に交渉しておいてください。
編集注記
本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、法律・税務・財務上のアドバイスではありません。シンガポールの不動産規制はポリシーの改定により変更される場合があり、バイヤーごとに状況も異なります。購入を決定する前に、必ずCEA登録シンガポール不動産エージェント、資格を持つ税務アドバイザー、および不動産譲渡専門弁護士にご相談ください。