Cẩm Nang Người Nước Ngoài
Một giao dịch mua bán resale thông thường mất từ 10 đến 12 tuần kể từ khi đặt cọc đến khi nhận chìa khóa. Dưới đây là những gì diễn ra ở từng giai đoạn và những điểm thường xảy ra sự cố.
Từ lúc ký OTP đến khi nhận chìa khoá — lộ trình điển hình cho giao dịch resale, người mua nước ngoài thanh toán bằng tiền mặt.
Thống nhất giá với người bán. Môi giới của họ soạn Option to Purchase.
Đặt cọc phí quyền chọn 1%. Bạn có 14–21 ngày để quyết định.
Luật sư công chứng chuyển nhượng, phê duyệt vay vốn cuối cùng, định giá, thông quan ABSD/LDAU.
Thanh toán thêm 4% (tổng cộng 5%). Lúc này đã ràng buộc pháp lý để hoàn tất giao dịch.
BSD + ABSD qua hệ thống e-stamping của IRAS. Nộp trễ có thể bị phạt lên đến 4× số tiền thuế.
Ngân hàng giải ngân, luật sư chuyển số dư còn lại, người bán bàn giao chìa khóa.
Nguồn: CEA — Mua bất động sản tại Singapore; Law Society of Singapore — Conveyancing
Khi bạn đã tìm được bất động sản phù hợp và tài chính đã sẵn sàng, quy trình mua nhà tại Singapore tuân theo một trình tự pháp lý được quy định rõ ràng. Dưới đây là những gì sẽ xảy ra.
Bạn và agent của bạn gửi đề nghị mua đến người bán (bằng lời nói hoặc văn bản). Người bán có thể thương lượng lại. Khi cả hai đã đồng ý về giá, agent của người bán sẽ soạn Option to Purchase (OTP).
Bạn trả phí option (thông thường là 1% giá mua đối với bất động sản tư nhân; S$1,000 đối với HDB) để đổi lấy OTP. OTP là một hợp đồng trao cho bạn (người mua) một khoảng thời gian độc quyền 14–21 ngày để quyết định có tiếp tục hay không.
Nếu bạn rút lui trong khoảng thời gian này, bạn sẽ mất phí option nhưng không phải chịu thêm bất kỳ nghĩa vụ nào khác.
Bạn có khoảng 2 tuần trước khi OTP hết hạn để:
Luật sư cũng sẽ xử lý các khai báo ABSD thay mặt bạn.
Để thực hiện quyền chọn, bạn ký vào OTP và thanh toán phí thực hiện — thông thường thêm 4% giá mua đối với bất động sản tư nhân (tổng cộng 5% tính đến thời điểm này). Đối với HDB, phí thực hiện cố định là S$5,000 trừ đi S$1,000 phí option.
Sau khi thực hiện OTP, bạn có nghĩa vụ pháp lý phải hoàn tất giao dịch mua. Người bán cũng có nghĩa vụ pháp lý phải bán.
Trong vòng 14 ngày kể từ khi thực hiện OTP, bạn phải nộp:
Luật sư của bạn sẽ xử lý việc này thông qua hệ thống e-stamping của IRAS. Nộp trễ sẽ bị phạt lên đến 4× số thuế phải nộp.
Song song với việc nộp thuế trước bạ, bạn cần hoàn tất thủ tục thế chấp:
Nếu định giá của ngân hàng thấp hơn giá mua (gọi là "valuation gap"), bạn phải bù đắp phần chênh lệch bằng tiền mặt. Người mua nước ngoài gặp tình huống này thường xuyên hơn người địa phương vì các ngân hàng thường thận trọng hơn trong việc định giá.
Vào ngày hoàn tất giao dịch:
Agent của người bán đại diện cho người bán. Agent người mua của bạn (nếu bạn có) đại diện cho bạn. Hoa hồng do người bán chi trả cho agent của người bán, người này sau đó chia sẻ với agent của bạn — người mua không bao giờ trả hoa hồng trực tiếp cho agent. Nếu agent người mua yêu cầu bạn trả hoa hồng, đó là dấu hiệu đáng ngờ cần đặt câu hỏi.
Tổng hợp lại: khoảng 10–12 tuần từ khi ký OTP thành công đến khi nhận chìa khóa, đối với một giao dịch mua bán thứ cấp thông thường. Các dự án new-launch từ chủ đầu tư có lịch trình khác (thanh toán theo tiến độ xây dựng, hoàn tất khi đến TOP), thường mất 2–5 năm.
Ghi chú biên tập
Bài viết này chỉ mang tính chất thông tin chung và không phải tư vấn pháp lý, thuế hay tài chính. Các quy định bất động sản Singapore có thể thay đổi theo chính sách, và tình huống của mỗi người mua là khác nhau. Hãy tham khảo ý kiến của đại lý bất động sản Singapore có đăng ký CEA, chuyên gia tư vấn thuế có chuyên môn, và luật sư chuyển nhượng trước khi đưa ra bất kỳ quyết định mua nào.