Cẩm Nang Người Nước Ngoài
Một giao dịch mua bán resale thông thường mất từ 10 đến 12 tuần kể từ khi đặt cọc đến khi nhận chìa khóa. Dưới đây là những gì diễn ra ở từng giai đoạn và những điểm thường xảy ra sự cố.
Từ lúc ký OTP đến khi nhận chìa khoá — lộ trình điển hình cho giao dịch resale, người mua nước ngoài thanh toán bằng tiền mặt.
Thống nhất giá với người bán. Môi giới của họ soạn Option to Purchase.
Đặt cọc phí quyền chọn 1%. Bạn có 14–21 ngày để quyết định.
Luật sư công chứng chuyển nhượng, phê duyệt vay vốn cuối cùng, định giá, thông quan ABSD/LDAU.
Thanh toán thêm 4% (tổng cộng 5%). Lúc này đã ràng buộc pháp lý để hoàn tất giao dịch.
BSD + ABSD qua hệ thống e-stamping của IRAS. Nộp trễ có thể bị phạt lên đến 4× số tiền thuế.
Ngân hàng giải ngân, luật sư chuyển số dư còn lại, người bán bàn giao chìa khóa.
Nguồn: CEA — Mua bất động sản tại Singapore; Law Society of Singapore — Conveyancing
Once you have found the right property and your finances are in order, the Singapore buying process follows a well-defined legal sequence. Here is what happens.
You and your agent submit an offer to the seller (verbally or in writing). The seller may counter. Once you both agree on a price, the seller's agent prepares the Option to Purchase (OTP).
You pay an option fee (typically 1% of the purchase price for private property; S$1,000 for HDB) in exchange for the OTP. The OTP is a contract giving you (the buyer) an exclusive 14-21 day window to decide whether to proceed.
If you walk away during this window, you forfeit the option fee but owe nothing else.
You have ~2 weeks before OTP expiry to:
The lawyer also handles ABSD declarations on your behalf.
To exercise the option, you sign it and pay the exercise fee — typically an additional 4% of purchase price for private property (so 5% total to date). HDB is a flat S$5,000 exercise fee minus the S$1,000 option fee.
Once exercised, you are legally bound to complete the purchase. The seller is legally bound to sell.
Within 14 days of OTP exercise, you must pay:
Your lawyer handles this via the IRAS e-stamping system. Late payment = penalties up to 4× the duty.
In parallel with stamp duty, finalise your mortgage:
If the bank's valuation comes in below the purchase price (a "valuation gap"), you must top up the difference in cash. Foreign buyers see this more often than locals because banks are more conservative on valuations.
On completion day:
The seller's agent represents the seller. Your buyer's agent (if you use one) represents you. Commission is paid by the seller to the seller's agent, who then splits it with your agent — the buyer never pays the agent directly. If a buyer's agent asks you for a commission, that is a red flag worth questioning.
Putting it all together: about 10-12 weeks from a successful OTP signing to keys in hand, for a typical resale purchase. New-launch projects from a developer follow a different schedule (progressive payment over construction, completion at TOP), often 2-5 years.
Ghi chú biên tập
Bài viết này chỉ mang tính chất thông tin chung và không phải tư vấn pháp lý, thuế hay tài chính. Các quy định bất động sản Singapore có thể thay đổi theo chính sách, và tình huống của mỗi người mua là khác nhau. Hãy tham khảo ý kiến của đại lý bất động sản Singapore có đăng ký CEA, chuyên gia tư vấn thuế có chuyên môn, và luật sư chuyển nhượng trước khi đưa ra bất kỳ quyết định mua nào.