Cẩm Nang Người Nước Ngoài
Hầu hết người nước ngoài đều thuê nhà trước khi mua. Dưới đây là cách hợp đồng thuê, tiền đặt cọc, thuế trước bạ, điều khoản ngoại giao và phí môi giới thực sự hoạt động.
Với hầu hết những người chuyển đến Singapore, thuê nhà thường là bước đầu tiên — giúp bạn tìm hiểu các khu vực trước khi quyết định mua với mức ABSD lên đến 60%. Thị trường cho thuê ở đây diễn ra nhanh chóng và chủ yếu thông qua môi giới, một căn tốt có thể được thuê ngay trong ngày. Nắm rõ cơ chế hoạt động trước khi bắt đầu xem nhà sẽ giúp bạn tiết kiệm chi phí và tránh mất đi căn nhà mình muốn.
Chủ nhà có nghĩa vụ pháp lý phải xác minh rằng người thuê đang sở hữu pass nhập cư hợp lệ — Employment Pass, S Pass, Dependant Pass, Long-Term Visit Pass hoặc Student Pass. Cho thuê nhà cho người không có tư cách cư trú hợp lệ là vi phạm pháp luật, vì vậy hãy chuẩn bị sẵn pass và hộ chiếu để xuất trình. Nếu pass của bạn đang trong quá trình xử lý, bạn thường có thể ký hợp đồng với điều kiện chờ phê duyệt, nhưng hãy xác nhận điều này với chủ nhà.
Ngoài ra còn có quy định về thời hạn thuê tối thiểu: 3 tháng đối với bất động sản dân cư tư nhân và 6 tháng đối với căn hộ HDB hoặc phòng trong HDB. Các hợp đồng thuê ngắn hạn dưới các mốc này không được xem là hợp đồng thuê dài hạn hợp pháp.
Hợp đồng thuê thường có thời hạn 12 hoặc 24 tháng. Quy ước đặt cọc tiêu chuẩn như sau:
| Hợp đồng | Tiền đặt cọc | Tiền thuê ứng trước |
|---|---|---|
| 12 tháng | 1 tháng | 1 tháng |
| 24 tháng | 2 tháng | 1 tháng |
Vậy với hợp đồng 2 năm ở mức S$4,000/tháng, bạn thường phải trả S$8,000 tiền cọc + S$4,000 tiền tháng đầu khi ký hợp đồng. Tiền cọc sẽ được hoàn trả khi kết thúc hợp đồng, trừ các khoản thiệt hại vượt quá mức hao mòn tự nhiên — vì vậy hãy chụp ảnh hiện trạng căn nhà trước khi dọn vào ở.
Người thuê phải nộp thuế tem cho hợp đồng thuê: 0,4% tổng tiền thuê trong suốt thời hạn hợp đồng (đối với hợp đồng không quá 4 năm). Phải thực hiện e-stamp với IRAS trong vòng 14 ngày kể từ ngày ký.
Ví dụ: S$4,000/tháng × 24 tháng = S$96,000 tổng tiền thuê → thuế tem = S$384.
Đây là khoản tiền nhỏ, nhưng hợp đồng thuê chưa đóng thuế tem sẽ không thể dùng làm bằng chứng trước tòa, vì vậy hãy luôn thực hiện việc này.
Singapore áp dụng mô hình đồng môi giới: môi giới của chủ nhà và môi giới của bạn chia sẻ hoa hồng. Theo thông lệ chung trên thị trường:
Tất cả phí môi giới đều chịu thêm 9% GST. Hãy thống nhất mức phí môi giới bằng văn bản trước khi bắt đầu xem nhà, và đảm bảo môi giới của bạn đã đăng ký với CEA (kiểm tra trên sổ đăng ký công khai).
Đây là điều khoản mà người nước ngoài quan tâm nhất. Điều khoản ngoại giao cho phép bạn chấm dứt hợp đồng sớm — thường sau tối thiểu 12 tháng, với thông báo bằng văn bản trước 2 tháng — nếu bạn bị điều chuyển ra khỏi Singapore hoặc chấm dứt hợp đồng lao động. Điều khoản này hầu như luôn xuất hiện trong hợp đồng 2 năm (đây là sự đánh đổi cho cam kết dài hơn) và hiếm khi có trong hợp đồng 1 năm.
Hãy đọc kỹ: một số chủ nhà thêm điều khoản hoàn phí môi giới yêu cầu bạn hoàn trả một phần phí môi giới theo tỷ lệ mà họ đã trả nếu bạn rời đi sớm. Hãy thương lượng điều này trước khi ký.
Ghi chú biên tập
Bài viết này chỉ mang tính chất thông tin chung và không phải tư vấn pháp lý, thuế hay tài chính. Các quy định bất động sản Singapore có thể thay đổi theo chính sách, và tình huống của mỗi người mua là khác nhau. Hãy tham khảo ý kiến của đại lý bất động sản Singapore có đăng ký CEA, chuyên gia tư vấn thuế có chuyên môn, và luật sư chuyển nhượng trước khi đưa ra bất kỳ quyết định mua nào.