Cẩm Nang Người Nước Ngoài
Sở hữu bất động sản tại Singapore đi kèm với thuế bất động sản hàng năm. Cho thuê bất động sản sẽ phát sinh thêm thuế thu nhập. Cả hai loại thuế có mức thuế suất khác nhau dành cho người không cư trú.
Hai luồng thuế riêng biệt sẽ áp dụng khi bạn sở hữu bất động sản tại Singapore: thuế bất động sản hàng năm (bất kể bạn có cho thuê hay không) và thuế thu nhập trên thu nhập cho thuê (nếu bạn có cho thuê). Dưới đây là cách cả hai loại thuế này hoạt động đối với chủ sở hữu nước ngoài.
Thuế bất động sản được tính dựa trên Giá Trị Hàng Năm (Annual Value - AV) của bất động sản — đây là ước tính của IRAS về tổng tiền thuê có thể thu được nếu cho thuê không có nội thất. AV được xem xét lại hàng năm.
Mức thuế phụ thuộc vào việc bạn có tự ở tại bất động sản đó hay không:
Mức thuế dành cho chủ sở hữu tự ở (lũy tiến) — áp dụng cho công dân, PR và người nước ngoài thực sự sinh sống tại căn đó:
Mức thuế dành cho chủ sở hữu không tự ở — áp dụng nếu bạn cho thuê HOẶC để trống căn nhà:
Một condo trị giá S$2 triệu thông thường có thể có AV khoảng S$36,000–48,000, rơi vào các mức thuế không tự ở cao hơn — dự kiến thuế bất động sản hàng năm khoảng S$4,800–9,000 cho chủ sở hữu không tự ở.
Thu nhập cho thuê (sau khi trừ các khoản được phép khấu trừ) bị đánh thuế như thu nhập thông thường. Các khoản khấu trừ bạn có thể yêu cầu bao gồm:
Thu nhập cho thuê ròng sau đó bị đánh thuế theo mức áp dụng của bạn:
Cư dân thuế (>= 183 ngày tại SG trong năm dương lịch) → lũy tiến 0%–24% (theo bảng năm 2024)
Không phải cư dân thuế (< 183 ngày) → 24% cố định trên thu nhập cho thuê, với ít khoản khấu trừ hơn
Hầu hết chủ sở hữu bất động sản nước ngoài không sinh sống tại SG đều là không phải cư dân thuế → 24% cố định trên thu nhập cho thuê ròng.
Tiền thuê S$5,000/tháng → S$60,000 tiền thuê gộp hàng năm.
Thu nhập cho thuê ròng: -S$1,500 (lỗ cho mục đích tính thuế, do lãi vay thế chấp cao).
Trên thực tế, người mua nước ngoài có khoản vay thế chấp lớn thường ghi nhận một khoản lỗ trên giấy tờ trong vài năm đầu. Khoản lỗ này không thể chuyển sang năm sau trừ khi bạn là cư dân thuế.
Nếu bạn không ở Singapore, đại lý hoặc người thuê của bạn có nghĩa vụ pháp lý phải khấu trừ 15% (hoặc mức áp dụng không cư trú của bạn) và nộp cho IRAS thay mặt bạn. Sau đó bạn nộp tờ khai hàng năm để đối chiếu.
Đây là nghĩa vụ thực tế — hãy đảm bảo bạn có một đại lý quản lý hoặc người đại diện đặt tại Singapore để xử lý đúng quy định. IRAS thường xuyên kiểm tra các chủ nhà không cư trú.
Ghi chú biên tập
Bài viết này chỉ mang tính chất thông tin chung và không phải tư vấn pháp lý, thuế hay tài chính. Các quy định bất động sản Singapore có thể thay đổi theo chính sách, và tình huống của mỗi người mua là khác nhau. Hãy tham khảo ý kiến của đại lý bất động sản Singapore có đăng ký CEA, chuyên gia tư vấn thuế có chuyên môn, và luật sư chuyển nhượng trước khi đưa ra bất kỳ quyết định mua nào.