Cẩm Nang Người Nước Ngoài
Sau hàng trăm giao dịch, cùng một số ít sai lầm cứ lặp đi lặp lại. Đây là những điều cần chú ý.
Hầu hết các vấn đề của người mua nước ngoài không xuất phát từ pháp lý hay tài chính — mà là những lỗi thẩm định chuyên sâu (due diligence) hoàn toàn có thể phát hiện sớm. Dưới đây là những lỗi chúng tôi gặp thường xuyên nhất.
Mức ABSD được xác định dựa trên tình trạng quốc tịch của bạn tại thời điểm thực hiện OTP. Các lỗi thường gặp:
Luôn xác minh mức thuế của bạn với một luật sư bất động sản am hiểu thuế trước khi ký.
In-Principle Approval (IPA) từ ngân hàng hoàn toàn miễn phí, mất 1–2 tuần và xác định rõ mức vay tối đa của bạn. Bỏ qua bước này rồi ký OTP dựa trên phỏng đoán là lý do số 1 khiến người nước ngoài mất phí option.
Nếu khoản vay được phê duyệt thấp hơn dự kiến sau khi thực hiện OTP, bạn phải bù thêm bằng tiền mặt hoặc vi phạm hợp đồng (và mất 5% đã thanh toán — thường là S$100,000 trở lên đối với một căn condo trị giá S$2 triệu).
Một luật sư hành nghề tổng quát hoặc được giới thiệu không chính thức bởi môi giới của bạn thường không phải là lựa chọn phù hợp cho người mua nước ngoài. Công việc chuyển nhượng bất động sản cho người mua không cư trú bao gồm:
Hãy chọn luật sư đã xử lý ít nhất 10 giao dịch mua nhà của người nước ngoài trong năm qua. Hỏi thẳng.
Người mua yêu thích một căn hộ, ký OTP, rồi phát hiện ngân hàng định giá thấp hơn giá mua từ 5–10%. Khoản chênh lệch tiền mặt này phải tự bù đắp. Hãy xin ý kiến định giá sơ bộ từ ngân hàng hoặc một chuyên gia định giá ký OTP nếu giá có vẻ cao hơn thị trường.
Công cụ /price-check trên nền tảng này sử dụng cùng dữ liệu HDB và URA mà các chuyên viên định giá của ngân hàng dùng — một bước kiểm tra sơ bộ miễn phí đáng tham khảo đầu tiên.
Các listing bất động sản Singapore có những quy ước riêng có thể gây nhầm lẫn cho người mới:
Với một căn condo trị giá S$2 triệu, người mua nước ngoài cần chuẩn bị sơ bộ:
~S$1,77 triệu tiền mặt cần có trước. Phần S$1,5 triệu còn lại sẽ được giải ngân từ ngân hàng khi hoàn tất giao dịch.
Hãy xác nhận tất cả các khoản này bằng văn bản với luật sư trước khi cam kết.
Trong thị trường new launch, mua theo bản vẽ là điều bình thường. Nhưng trong thị trường resale, đừng bỏ qua việc xem trực tiếp. Ảnh và video tham quan ảo che giấu:
Hãy thuê chuyên gia khảo sát bất động sản nếu bạn đang chi số tiền lớn.
Những người mua nước ngoài thành công trên thị trường bất động sản Singapore luôn xem 4–6 tuần đầu tiên là giai đoạn thẩm định chuyên sâu, không phải giao dịch. Tính toán kỹ các con số, lấy IPA, xác minh mức thuế, chọn đúng luật sư — rồi mới ký OTP. Sau đó, cửa sổ 14 ngày diễn ra rất nhanh và bạn không muốn mình còn đang loay hoay phát hiện vấn đề lúc đó.
Ghi chú biên tập
Bài viết này chỉ mang tính chất thông tin chung và không phải tư vấn pháp lý, thuế hay tài chính. Các quy định bất động sản Singapore có thể thay đổi theo chính sách, và tình huống của mỗi người mua là khác nhau. Hãy tham khảo ý kiến của đại lý bất động sản Singapore có đăng ký CEA, chuyên gia tư vấn thuế có chuyên môn, và luật sư chuyển nhượng trước khi đưa ra bất kỳ quyết định mua nào.