OTP부터 잔금 완납까지: 단계별 부동산 매입 절차

적합한 매물을 찾고 자금 준비가 완료되었다면, 싱가포르의 부동산 매입 절차는 법적으로 명확하게 정해진 순서에 따라 진행됩니다. 각 단계를 살펴보겠습니다.

Step 1 — 오퍼 제출

구매자와 에이전트가 판매자에게 오퍼를 제출합니다 (구두 또는 서면으로). 판매자가 카운터 오퍼를 제시할 수 있으며, 양측이 가격에 합의하면 판매자 측 에이전트가 **Option to Purchase (OTP)**를 준비합니다.

Step 2 — OTP 서명 및 옵션 피 납부

OTP를 받는 대가로 옵션 피를 납부합니다 (일반적으로 민간 부동산의 경우 매입가의 1%, HDB의 경우 S$1,000). OTP는 구매자에게 계약 진행 여부를 결정할 수 있는 14~21일간의 독점적 기간을 부여하는 계약서입니다.

이 기간 내에 계약을 포기할 경우, 옵션 피는 몰수되지만 그 외 추가적인 의무는 없습니다.

Step 3 — 부동산 전문 변호사 선임

OTP 만료 전 약 2주 내에 다음 사항을 처리해야 합니다:

• 부동산 전문 변호사 선임 (일반적인 condo의 경우 S$2,500~4,000 예산 책정)
• 은행에 최종 대출 승인을 위한 서류 제출 (이전에 받은 IPA는 법적 구속력이 없음)
• 구조적 문제 또는 소유권 관련 이슈 확인을 위한 부동산 감정 진행
• 해당되는 경우 LDAU 또는 ABSD 감면 신청

변호사가 구매자를 대신하여 ABSD 신고도 처리합니다.

Step 4 — OTP 행사

옵션을 행사하려면 OTP에 서명하고 행사 피를 납부해야 합니다 — 일반적으로 민간 부동산의 경우 매입가의 추가 4% (따라서 현재까지 총 5% 납부). HDB의 경우 행사 피는 S$5,000 정액이며, 기납부한 S$1,000 옵션 피를 차감합니다.

OTP 행사 후에는 구매자는 법적으로 매입을 완료할 의무가 생기며, 판매자는 법적으로 매도할 의무가 생깁니다.

Step 5 — 인지세 납부

OTP 행사 후 14일 이내에 다음 세금을 납부해야 합니다:

• Buyer's Stamp Duty (BSD)
• Additional Buyer's Stamp Duty (ABSD) (해당되는 경우)

변호사가 IRAS e-stamping 시스템을 통해 이를 처리합니다. 납부 지연 시 최대 4배의 가산세가 부과됩니다.

Step 6 — 대출 서류 처리

인지세 납부와 동시에 주택담보대출을 확정합니다:

• 은행의 Letter of Offer 서명
• 은행 측 변호사와 구매자 측 변호사 간 협의 진행
• 은행이 구매자 측 변호사에게 잔금 지급 시 대출금 집행을 확인하는 Letter of Undertaking 발행

은행 감정가가 매입가보다 낮게 책정될 경우 ("valuation gap"), 차액을 현금으로 보충해야 합니다. 외국인 구매자의 경우 은행이 감정을 더 보수적으로 진행하기 때문에 내국인보다 이러한 상황이 더 자주 발생합니다.

Step 7 — 완료 (일반적으로 OTP 행사 후 8~12주)

완료일에:

• 구매자 측 변호사가 잔금 (현금 + 은행 대출금)을 판매자 측 변호사에게 지급
• 판매자 측 변호사가 소유권 증서 및 열쇠를 인도
• 유틸리티 및 관리비는 일할 계산으로 정산
• 부동산이 공식적으로 구매자 소유가 됨

자주 발생하는 문제

• Valuation gap — 은행 감정가가 매입가보다 낮게 책정됨. 현금으로 차액을 보충하거나 대출 구조를 조정해야 함.
• 대출 재심사 — IPA 발급과 최종 승인 사이에 상황 변화 (이직, 외화 소득의 환율 변동 등)로 인해 은행이 승인 금액을 축소. OTP 행사 전에 반드시 해결해야 함.
• 소유권 결함 — 감정사가 미해제 caveat, 무허가 공사, 또는 경계 문제를 발견. 변호사가 협상을 통해 해결하거나, 계약을 포기하게 됨 (옵션 피 몰수).