외국인 바이어들이 싱가포르에서 흔히 저지르는 실수들

외국인 매수자들이 직면하는 문제들은 대부분 법적·재정적 문제가 아니라, 초기에 충분히 발견할 수 있었던 사전조사 실패에서 비롯됩니다. 가장 자주 목격되는 사례들을 정리했습니다.

함정 1 — 외국인 ABSD가 본인에게 적용되지 않는다고 가정하는 것

ABSD 구간은 OTP 행사일 기준 시민권 상태에 따라 결정됩니다. 흔한 실수들:

• "다음 달에 싱가포르 PR이 될 예정인데, 기다려도 될까요?" — 경우에 따라 다릅니다. OTP 서명 전에 단순 신청이 아닌 승인이 완료되었는지 반드시 확인하세요.
• "저는 미국 국적인데, FTA가 적용되는 거 맞죠?" — 맞습니다, 주거용의 경우에는요. 하지만 배우자가 FTA 국가 출신이 아닐 수도 있습니다. 공동 구매 시 복잡해집니다.
• "작년에 본국 부동산을 처분했으니, 여기서는 첫 번째 부동산이에요." — ABSD는 싱가포르뿐만 아니라 전 세계 보유 부동산을 기준으로 합니다.

서명 전에 반드시 세무에 능통한 부동산 전문 변호사와 함께 본인의 ABSD 구간을 확인하세요.

함정 2 — IPA 없이 구매하는 것

은행의 In-Principle Approval (IPA)은 무료이며, 1~2주 소요되고, 대출 한도를 사전에 확정해 줍니다. 이 단계를 건너뛰고 막연한 기대감으로 OTP에 서명하는 것이 외국인들이 옵션피를 몰수당하는 가장 큰 이유입니다.

OTP 행사 후 예상보다 낮은 대출 승인이 나올 경우, 차액을 현금으로 충당하거나 계약을 포기해야 합니다 (그 경우 지금까지 지불한 5%를 잃게 됩니다 — S$2M짜리 condo라면 종종 S$100,000 이상입니다).

함정 3 — 경험이 부족한 변호사를 선임하는 것

일반 민사 변호사나 중개사가 비공식적으로 소개해 준 변호사는 외국인 매수자에게 적합하지 않은 경우가 많습니다. 비거주자 매수자를 위한 컨베이언싱에는 다음이 포함됩니다:

• FTA 혜택 청구 처리
• ABSD 감면 신청
• LDAU 허가 취득 (landed 물건의 경우)
• 해외에서 서류 서명 시 다국적 스탬핑
• 임대를 계획하는 경우 IRAS 비거주자 원천징수 설정

최근 1년 이내에 외국인 매수자 거래를 최소 10건 이상 처리한 변호사를 선택하세요. 직접 물어보시기 바랍니다.

함정 4 — OTP 서명 전 은행 감정가를 확인하지 않는 것

매수자가 특정 유닛에 마음을 빼앗겨 OTP에 서명한 후, 은행 감정가가 매수가보다 5~10% 낮게 책정되었다는 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우가 있습니다. 그 차액은 자비로 충당해야 합니다. 가격이 시세보다 높다는 느낌이 든다면, OTP 서명 전에 은행이나 전문 감정사로부터 감정가 참고치를 받아두세요.

이 플랫폼의 /price-check 툴은 은행 감정사들이 사용하는 것과 동일한 HDB 및 URA 데이터를 기반으로 합니다 — 무료로 이용할 수 있는 1차 검증 수단입니다.

함정 5 — 매물 정보를 잘못 이해하는 것

싱가포르 매물 정보에는 처음 접하는 분들에게 혼란을 줄 수 있는 현지 표기 관행이 있습니다:

• "TOP" = Temporary Occupation Permit — 건물이 최초로 입주 가능 판정을 받은 법적 날짜. 건물 연식의 기준으로 사용됩니다.
• "Built" = 대부분의 매물에서 TOP와 동일한 의미입니다.
• "Tenure: 99-year leasehold from YYYY" — 임차권이 YYYY년에 시작되었다는 의미입니다. 기간은 이미 줄어들고 있습니다. 1990년부터 시작된 99년 leasehold라면 잔여 기간은 64년입니다.
• "Built-up area" vs "Floor area" — built-up은 발코니와 계단실을 포함하며, floor area는 이를 제외합니다. 매물 간 비교 시 동일한 기준으로 비교하세요.
• "Including AC ledge" — 면적 부풀리기 요소입니다. 일부 매물은 외부 에어컨 실외기 설치 공간을 면적에 포함하고, 일부는 그렇지 않습니다.

함정 6 — 잔금 완납 시 필요한 현금을 과소평가하는 것