Panduan Pembeli Asing
Pembelian hartanah resale biasanya mengambil masa 10-12 minggu dari tawaran hingga kunci. Berikut adalah apa yang berlaku di setiap peringkat dan di mana perkara biasanya boleh tersasar.
Dari penandatanganan OTP hingga kunci di tangan — laluan tunai pembeli asing, jualan semula biasa.
Bersetuju harga dengan penjual. Ejen mereka menyediakan Option to Purchase.
Bayar yuran opsyen 1%. Anda diberi 14–21 hari untuk membuat keputusan.
Peguam konveyans, kelulusan pinjaman muktamad, penilaian, pelepasan ABSD/LDAU.
Bayar tambahan 4% (5% keseluruhannya). Kini terikat secara sah untuk menyempurnakan.
BSD + ABSD melalui e-stamping IRAS. Lewat = denda sehingga 4×.
Bank mengeluarkan pinjaman, peguam memindahkan baki, penjual menyerahkan kunci.
Sumber: CEA — Membeli hartanah di Singapura; Law Society of Singapore — Conveyancing
Sebaik sahaja anda menemui hartanah yang sesuai dan kewangan anda sudah tersedia, proses pembelian hartanah di Singapura mengikuti urutan undang-undang yang jelas dan teratur. Inilah yang akan berlaku.
Anda dan ejen anda mengemukakan tawaran kepada penjual (secara lisan atau bertulis). Penjual mungkin akan membuat tawaran balas. Setelah kedua-dua pihak bersetuju dengan harga, ejen penjual akan menyediakan Option to Purchase (OTP).
Anda membayar yuran opsyen (lazimnya 1% daripada harga belian untuk hartanah persendirian; S$1,000 untuk HDB) sebagai pertukaran untuk OTP. OTP adalah kontrak yang memberi anda (pembeli) tempoh eksklusif selama 14-21 hari untuk memutuskan sama ada mahu meneruskan atau tidak.
Jika anda berundur dalam tempoh ini, anda akan kehilangan yuran opsyen tetapi tidak menanggung sebarang tanggungan lain.
Anda mempunyai lebih kurang 2 minggu sebelum OTP tamat tempoh untuk:
Peguam anda juga akan menguruskan pengisytiharan ABSD bagi pihak anda.
Untuk melaksanakan opsyen, anda menandatanganinya dan membayar yuran pelaksanaan — lazimnya tambahan 4% daripada harga belian untuk hartanah persendirian (menjadikan jumlah keseluruhan 5% setakat ini). Untuk HDB, yuran pelaksanaan adalah tetap pada S$5,000 tolak yuran opsyen S$1,000.
Setelah dilaksanakan, anda terikat secara undang-undang untuk menyempurnakan pembelian. Penjual pula terikat secara undang-undang untuk menjual.
Dalam tempoh 14 hari selepas pelaksanaan OTP, anda mesti membayar:
Peguam anda akan menguruskan perkara ini melalui sistem e-setem IRAS. Kelewatan pembayaran = penalti sehingga 4× amaun duti.
Serentak dengan duti setem, muktamadkan gadai janji anda:
Jika penilaian bank lebih rendah daripada harga belian (dikenali sebagai "valuation gap"), anda perlu menampung perbezaan tersebut dalam bentuk tunai. Pembeli asing lebih kerap menghadapi situasi ini berbanding penduduk tempatan kerana bank lebih berhati-hati dalam penilaian hartanah.
Pada hari penyempurnaan:
Ejen penjual mewakili penjual. Ejen pembeli anda (jika anda menggunakannya) mewakili anda. Komisyen dibayar oleh penjual kepada ejen penjual, yang kemudiannya membahagikannya dengan ejen anda — pembeli tidak pernah membayar ejen secara langsung. Jika ejen pembeli meminta komisyen daripada anda, itu adalah tanda amaran yang perlu dipersoalkan.
Secara keseluruhannya: lebih kurang 10-12 minggu dari penandatanganan OTP yang berjaya hingga kunci di tangan, untuk pembelian pasaran semula biasa. Projek pelancaran baharu daripada pemaju mengikuti jadual berbeza (bayaran berperingkat sepanjang pembinaan, penyempurnaan pada TOP), lazimnya antara 2-5 tahun.
Nota editorial
Artikel ini adalah maklumat umum sahaja dan bukan nasihat undang-undang, cukai, atau kewangan. Peraturan hartanah Singapura berubah mengikut kemas kini dasar, dan situasi setiap pembeli berbeza. Rujuk ejen hartanah Singapura berdaftar CEA, penasihat cukai bertauliah, dan peguam pindah milik sebelum membuat sebarang keputusan pembelian.